“Due diligence” este un termen folosit pe scara larga pentru a defini multitudinea de actiuni de investigare a obiectului unei tranzactii inainte de semnarea unui contract. Due diligence ajuta un cumparator sau un investitor sa se asigure ca pretul platit este cel corect in raport de caracteristicile bunului si ca nu vor reiesi ulterior platii pretului probleme neprevazute cu investitia sa.
In prezentul articol vom dezbate ce verificari implica achizitia de imobile si cu ce finalitate.
In primul rand, de ce este necesar un Due Diligence?
O analiza amanuntita a bunului si a situatiei sale juridice nu poate fi decat un plus pentru orice cumparator. Nu exista minusuri ale unei astfel de investigatii decat ceea ce poate parea pentru un achizitor de ocazie sau neexperimentat – un cost nejustificat sau o intarziere in finalizarea achizitiei mult dorite.
In realitate, claritatea pe care o aduce un astfel de raport si inlaturarea riscurilor investitiei aduce un plus de valoare inestimabil si o privire de ansamblu obiectiva a unor profesionisti antrenati sa vada plusurile si minusurile pana in cel mai mic detaliu. Vorbim practic de profilaxie, de preventie, exact ca in medicina, unde este infinit mai simplu si mai putin costisitor sa faci o analiza anuala simpla decat sa descoperi peste ani o boala grava. Acesta este si motivul pentru care marile tranzactii au fara indoiala, mereu, in spate, un astfel de raport.
Care sunt obiectivele unui Due Diligence?
O analiza amanuntita intentioneaza sa descopere riscuricare pot reduce valoarea bunului obiect al tranzactiei si in functie de gravitatea lor, fie sa conduca la incetarea negocierilor, fie la redactarea contractului de vanzare cumparare de asa maniera incat sa se acopere aceste potentiale riscuri, de exemplu prin introducerea de garantii sau obligatii de despagubire.
De asemenea, aceste verificari vor cataloga achizitorul drept cumparator de buna-credinta aflat intr-o eroare comuna si invincibila, ceea ce inseamna ca actul sau de proprietate nu va putea fi anulat intr-o eventuala actiune in revendicare.
Ce se analizeaza in ipoteza achizitiei unui imobil?
- Starea juridica a proprietatii, verificarea litigiilor si a procedurilor administrative
- Existenta sarcinilor de care este grevat imobilul, precum si orice servituti sau acorduri reciproce care privesc proprietatea
- Existenta contractelor de inchiriere, comodat, etc asupra imobilului
- Starea din Registrele de Publicitate Imobiliara,
- Numarul postal, istoricul arterei, rolul fiscal
- Starea fizico-tehnica a constructiei
- Regimul cailor de acces
- Regimul utilitatilor
- Regimul autorizatiilor, acolo unde este necesar
Punctele de mai sus vor fi atinse indiferent de calitatea vanzatorului si de destinatia imobilului. La acestea se vor adauga verificari specifice cand vanzatorul este o societate (amortizari, valoare de intrare, rambursari de credite/acordul bancii creditoare, acordul adunarii generale pentru vanzare, solvabilitatea societatii, etc) sau imobilul este cumparat pentru o destinatie aparte (autorizatii, bransamente, risc seismic, etc).
De ce sa platesti pentru un raport due diligence cand notarul verifica deja actele?
Ne lovim destul de des de aceasta preconceptie, dar este de notat ca notarul nu este obligat sa verifice decat daca partile au capacitatea de a incheia acte de dispozitie sau daca se vinde un monument istoric si nu va face verificari din sfera celor enumerate mai sus. Din contra, contractul de vanzare-cumparare in forma autentica cuprinde fraze care intaresc ideea ca partile cunosc obiectul tranzactiei, au vazut bunul, ii cunosc istoricul si ca sunt de acord cu vanzarea-cumpararea in forma si starea in care se gaseste – declaratii care uneori chiar pot pune probleme cumparatorilor.
Nu de putine ori utilitatile par sa existe, racordurile par functionale, scuzele par credibile si promisiunile – puternice.
Ceea ce ajuta insa cu adevarat este diligenta de a face verificari serioase cand este vorba de o tranzactie cu un impact financiar considerabil pentru dumneavoastra sau familia dumneavoastra si de a nu semna contracte fara asistenta de specialitate.
Autor: Av. Lavinia Rusu